濟南市歷下區環山路25號院，往北不到500米就是主干道經十路，往南近千佛山風景區，到東方雙語實驗學校不到1公里——黃金地段+臨近學區的“雙光環”下，卻杵著一批沒人愿碰的老房子。
“地段是真好，可房子狀況也是真不理想。”山東財欣行政事業資產管理有限公司工作人員王驍男第一次上門勘察時，心里就涼了半截：窗戶縫漏風像篩子，墻皮一摸掉一手灰，不少房子連基本使用功能都沒了。周邊中介更是直言：“這周圍的老房就這樣，想租就別挑。”
這不是環山路小院獨有的困局。當前，我國城鎮化早過了“攤大餅”的年代，城市發展從“大規模建新城”的增量擴張階段邁入“挖潛存量提質效”的更新時期，盤活老城核心區閑置資源，成了各地必須啃的硬骨頭。可像環山路小院這樣的老房，尤其是公有住房，占著好位置卻“老破舊”，成了城市更新里“啃不動又繞不開”的硬骨頭。
老房改造不易，更難的是：城市更新，錢從哪來？
作為省級行政事業資產統籌盤活平臺的山東省財欣資產運營有限公司，自2021年起接手了約4000處省級行政資產，三年間商業地產盤活率達到98%、公有住宅盤活率92%，年租金從2700萬元飆至1億元。而環山路小院這18套老房的重生，正是這套“造血法”鮮活的基層樣本。
114萬“手術費”下去，昔日“老破小”一房難求
山東財欣接手的4000處資產里，3000多處是公有住宅，幾乎都帶著“環山路小院同款病”：占著黃金地段，房子狀況卻不好。靠原房出租？租金低，還沒人愿租。
想讓“好地段”真正值錢，改造勢在必行。
環山路25號院的18套老房，是山東財欣長租公寓項目最新的一片“試驗田”。
這批房子地理位置上較為集中，是20世紀80年代省高院的職工宿舍，戶型不算差，可線路老、裝修舊。“不是沒人租房，是沒人租狀況這么差的房。”王驍男跑了好幾趟周邊，摸得門兒清：附近區位優勢突出，上下班方便，學區也好，新市民、陪讀家庭租房需求大，缺的是“能住得舒服的房子”。
今年，山東財欣砸下114萬元，給這18套老房“動大手術”：水電管網全換成新的，再也不用怕漏水跳閘；消防設施重新布局，住著更安心；窗戶換成隔音斷橋鋁，冬天不漏風、夏天不進雨；連水表電表都改成遠程控制，不用再上門抄表。裝修也花了心思，瞄準20到40歲的租戶，選了現代簡約風格，配齊品牌冰箱、洗衣機，真正做到“拎包入住”。
光改得好還不夠，得租得出去、租上好價錢。山東財欣沒自己“下場”，而是引入長租公寓領軍品牌“中合寓”合作，約定“保底收益+超額分成”，讓“專業的人做專業的事”：由中合寓對接租賃市場，負責租戶招募、日常運維等前端工作，山東財欣則聚焦資產安全把控與品質監督，既保障了資產的長期穩定收益，又避免了自營過程中的運營風險。
效果立竿見影：9月，18套老房改造完成推向市場后，僅用一個月便全部租空。
這不是煥發新生的第一批老房。去年，位于燕子山小區的第一批試點43套老房完成改造投入市場；今年1月，同樣位于燕子山小區的第二批10套老房煥新完成投入運營。截至目前，山東財欣投入380萬元改造了71套老房，出租率100%。王驍男算了一筆賬：“改造后的‘老房’，單套租金比改造前漲了30%，照樣有人搶。我們算了下，大概2.5年就能收回改造成本。”曾經的“閑置包袱”，不僅給租戶提供了更多選擇，也實現了國有資產的保值增值。
從住宅造血到全域活商，不讓死租金“困死”活商戶
環山路老房靠“改”活了，可城市里的商業資產，比如臨街商鋪、老舊辦公樓，盤活起來更難。盤活環山路老房過程中“按需調整”的思路，被搬到了商業地產上，催生出一套市場化租金調整機制。
行政事業性的商業資產，歷來是盤活難點：租金定低了，國有資產又吃虧，定高了，商戶扛不住就跑路，資產空著更虧。山東省財欣行政事業資產管理有限公司工作人員蔡宗錕介紹：“我們不拍腦袋決定價格，是應該漲還是跌，讓市場說話。”
具體實踐中，如果租戶在租期內覺得租金太高，提了降租申請，山東財欣就把當前租金掛到公開市場推廣招租：有人愿意按這個價租，說明租金合理，原租戶或者接受原價或者退租；要是沒人接，就坐下來跟租戶協商調價。同理，如果市場回暖，租金上漲，也可以反向驗證，調漲租金。這套機制，被蔡宗錕總結成“先立后破，不立不破，以退為進”——既守住了國資底線，又給了商戶活路。
今年7月，青島市市北區延安一路31號街的一個商業項目，就靠這套機制“起死回生”。這條街受遺留問題影響，再疊加經濟環境，300多米的街區，商鋪空了40%，空置后長期招不到新租戶。承租方姜偉為扭轉經營頹勢，投資數百萬元將其打造為攝影基地。但錢投下去了，基地還沒建好，大量商戶跑路。姜偉因經營困難，向山東財欣提出降租申請。
這時，“租金機制”救了場。山東財欣立馬按當前租金公開掛牌招租。“兩次掛牌，都沒人愿意接。這說明價格真的高了。最后，租金降到原來的八折。”蔡宗錕介紹。“壓力一下子卸下去不少！”姜偉告訴記者，目前，攝影基地建設已經基本完成，等待新的商戶入駐。
這套機制“不搞人情，只講規則”：租期內只調一次，最多降兩成，既防了“盲目降價虧國資”，也堵了“硬扛空租更虧本”的坑。今年上半年市場不景氣，山東財欣商業地產盤活運營率反而逆勢上漲到了98%，總租金收入也較去年同期上漲15%，10月中旬就完成去年全年量。“商戶活得好，資產才值錢，這是良性循環。這樣既避免了‘盲目降價’損害國有資產收益，也防止了‘盲目不降價’導致原有商戶流失、資產空置的問題。”蔡宗錕說。截至目前，山東財欣已運用這一機制成功處理7起租金調整案例，有效平衡國有資產保值增值與租戶的利益。
聯盟破壁壘，讓“造血模式”跑進更多街區
城市更新從來不是“一家企業的獨角戲”——靠一家企業單打獨斗，能盤活幾千處資產；但要讓“造血”模式在全省鋪開，就得打破地域、行業的“圍墻”。
今年，山東財欣在山東省行政事業性資產運營聯盟基礎上，發起組建山東省資產運營聯盟，吸引112家成員單位，資產規模超9.8萬億元，把行政事業單位、國有企業、金融法律機構擰成了“一股繩”。
在此之前，區縣盤活資產常陷“兩難”：手里握著閑置房，卻沒改造經驗；想找金融支持，又沒對接渠道，只能眼睜睜看著“好資源”躺成“死資產”。而聯盟一成立，這套“困局”就破了——你有老房，我來出改造方案；你缺資金，他來搭金融橋+梁；你沒租戶，大家共享客戶資源。
“只靠財政‘輸血’走不遠，靠一家‘造血’做不大。”山東省財欣行政事業資產管理有限公司負責人認識到，環山路老房的實踐已經證明，老房子能改出好效益，關鍵在“不搞簡單出租，要做價值創造”。而聯盟的意義，就是把環山路老房老房價值創造的能力，從“單點突破”變成“全域覆蓋”。
現在，這套打法已經往基層沉：山東財欣正和濟南歷下區深度對接，要把老舊小區的改造中積累出的經驗，復制到更多區縣的閑置房產中，讓更多限制地產像環山路25號院一樣，從“沒人要”變成“有活力”。
“以前覺得城市更新就得政府砸錢，現在發現，找對模式、用活資源，閑置資產自己能‘生錢’。未來，我們還計劃將省級行政資產盤活的成功經驗，拓展至更廣泛的城市更新領域。積極與金融機構等合作伙伴聯動，接收并盤活銀行不良資產等更多類型的存量資產，通過專業化改造與功能重塑，為城市更新提供更多可持續、市場化的解決方案。”該負責人說。
（大眾新聞記者 陳曉婉 趙雅南 設計 張海飛）