工作人員向居民介紹物業費繳存情況。記者石秀秀攝
居民在干凈整潔的小區健身
□本報記者王秀青
“沒人管”“管不好”，部分老舊小區因設施老化、管理成本高、物業費標準低，處于無物業服務或管理質量低的狀態。
今年，德城區新湖街道在金谷園小區啟動“信托+尚德”物業管理試點，探索新的基層治理路徑，引發廣泛關注。半年多時間過去了，運行成效如何？相比傳統物業，這種模式核心優勢在哪里？能否成為解決居民小區特別是老舊小區業主與物業矛盾糾紛的“一劑良藥”？記者進行了調查。
先試后買贏得居民認可
車位整齊劃一，車輛進出有序；道路兩邊，花草樹木郁郁蔥蔥；工人正在清掃路面……9月11日，走進金谷園小區，給人的感覺干凈整潔、溫馨祥和。
“固定好了，可以起飛！”在18號樓樓頂，隨著工人一聲令下，無人機緩緩升空，將拆除的廢棄太陽能熱水器調運到樓前指定地點。“這物業行，能給業主解決問題。”居民邢楠點贊，樓頂上的廢棄太陽能熱水器存在安全隱患，物業統一拆除，先后有108戶報名，這拆的是最后一臺。
新湖街道豐華社區黨委書記高琪琦介紹，金谷園小區建于2003年，住宅887套、公寓84套、門市160套。隨著小區設施老化、管理成本升高，再加上租住居民增多、購買服務意識不強，物業常年虧損。2024年底，原有物業公司退出小區服務。為避免無人管理，社區與業委會通過問卷調查、座談會、議事會、上門等方式，了解居民意見。新湖街道黨工委提出嘗試“信托+尚德”物業服務新模式。1月3日，經業主代表大會投票，在6家參選公司中，確定了綠華服務德州公司進駐試運營。
“整治環境，清理衛生死角、更新照明設施、設立公眾號；美化環境，開展‘幸福花田，同心共植’行動，鼓勵業主認領花田、參與綠化，共建共享美麗家園；商討制定小區物管辦法、停車管理辦法，業主大會表決后公示、備案……”自物業試運營開始，每項服務，事無巨細，業委會副主任吳寶昌都記錄在冊，“3月30日，在全體業主大會上，我們正式與綠華服務簽約。”
“我們實行先試后買，3個月的全心服務，得到居民認可。”物業經理唐振鵬介紹，自4月22日發出收費通知，物業費收取率以前不足30%，截至8月底，877戶已繳費，接近80%。他指著墻上的物業費公示欄，這些貼大拇指的，已全額繳齊；貼小紅心的，繳了半年費用。
透明、公平是關鍵
在金谷園居民服務中心樓前，公示欄十分醒目。左邊板塊分別詳細介紹了“信托+尚德”物業模式、服務標準：
“信托”主要指商業模式上的嬗變。把物業公司和小區業主的合同債權債務關系變為信義委托關系，以收定支，設立單獨賬戶。將物業費和小區公共收益作為全體業主共有物業維護信托基金，屬于全體業主共有，通過合同約定物業費的籌集與使用、物業企業管理酬金計提標準、服務標準等重大事項。
“尚德”主要指治理模式上的改革。通過“三公開”，即收入公開、支出公開、重大事項公開，重塑居民的信任；在小區事務上，改變原來物業企業單打獨斗局面，改成社區黨組織、業主委員會、物業企業三駕馬車齊頭并進，共同商議決定小區重大事務。
公示欄右側板塊，公示了物業收支清單：收入物業運行維護費43050.84元，支出物資采購費1290元、電費1411.49元、員工工資41812.95元……小區8月份收支明細表從物業費、停車費、公共區域收益，到物業人員工資、辦公費、清潔費、水電費、傭金等，一目了然。
“與傳統物業相比，‘信托+尚德’物業模式更透明、公平。”新湖街道辦事處副主任董良菲認為，信托制物業和傳統物業服務模式就像玻璃杯和陶瓷杯。傳統的包干制物業就像陶瓷杯，物業費收支不透明，容易產生矛盾；而信托制物業重構了物業費權屬關系，將物業費以及停車費、電梯廣告收入等小區公共收益設為屬于全體業主的共有基金，物業公司按照約定比例提取酬金，剩余部分全部用于小區服務。“金谷園小區約定物業酬金管理費是8%，居民反饋效果理想。”綠華服務總經理陳令奕介紹。
共建共管的有益嘗試
“信托制物業模式，是基層治理共建共管的有益嘗試。”德城區城鄉建設局物業服務中心負責人馮金才認為，這種模式需要一個強有力的社區黨組織支撐。信托制物業服務模式形成了職責明晰的社區治理共同體：社區黨組織是“監察人”，從物業服務管理的“局外人”變為監督物業公司的“當事人”；物業公司是執行者，是為業主服務的“管家”；全體業主是委托者，也是監管人。這改變了過去物業費屬于物業公司營收，且物業公司完全說了算的狀況，如今小區里的事情業主自己說了算。
“信托制物業并非我市首創。”德州學院教授劉文霞介紹，為解決老舊小區物業服務矛盾糾紛，早在2018年，四川省成都市就開始研究信托制物業服務模式，如今當地采用這種模式的小區數量不少。此外，濟南、武漢、合肥等地也已試點、推廣。“采用信托制，一定要做好落地文章。從金谷園的運行看，有兩點值得肯定：一是讓居民從基層治理的旁觀者轉變為參與者，‘人人所有、人人負責’的理念漸入人心；二是讓資金流向、服務標準、決策過程等都清清楚楚地展現在大家面前，重新構建起業主與物業之間的信任紐帶。”劉文霞表示。